Договор за жилищна кооперация: прочетете с адвокат. Какво е договор за жилищна кооперация и как правилно да сключите споразумение за участие в жилищна кооперация? Продажба от жилищен комплекс

Покупката на жилище от жилищна кооперация е иновация, която бързо набира популярност. Въпреки това, нюансите на такова придобиване са известни на малцина. Затова сме подготвили статия, която описва подробно същността на процедурата за закупуване на жилище по този начин, нейните плюсове и минуси, както и основните характеристики на подобни сделки.

○ Как е организирана жилищната кооперация и какво представлява?

Жилищностроителната кооперация е неформално сдружение на група лица с цел инвестиране в строителството.

„Жилищна или жилищностроителна кооперация се признава за доброволно сдружение на граждани и, в случаите, установени от този кодекс и други федерални закони, на юридически лица въз основа на членство с цел задоволяване на нуждите на гражданите от жилище, както и управление на жилищна сграда (клауза 1 на член 110 от Жилищния кодекс на Руската федерация)” .

Основната разлика между тази форма на обучение е, че членовете на жилищната кооперация участват не само в изграждането на сградата, но и в нейната последваща експлоатация.

„Членовете на жилищностроителна кооперация със собствени средства участват в изграждането, реконструкцията и последващата поддръжка на жилищна сграда. Кооперация за жилищно строителство, в съответствие със законодателството за градоустройството, действа като предприемач и осигурява изграждането и реконструкцията на жилищна сграда върху своя поземлен имот в съответствие с разрешението за строеж, издадено на такава кооперация. Кооперация за жилищно строителство, с изключение на кооперации за жилищно строителство, чието създаване е предвидено от Федерален закон № 161-FZ от 24 юли 2008 г. „За насърчаване на развитието на жилищното строителство“, няма право едновременно построи повече от една жилищна сграда с повече от три етажа (клауза 3 от член 110 от Жилищния кодекс на Руската федерация).“

Тази форма на строителство и продажба на апартаменти набира скорост заедно със Споразумението за дялово участие (EPA), което е най-популярната форма на строителство.

Схемата на работа на жилищностроителните кооперации е следната: строителна фирма организира кооперация, с която сключва инвестиционен договор. Целта на такова образуване е изграждането на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация от членове на кооперацията чрез привличане на акционери. Ако датата на създаване на кооперацията е по-късно от края на 2011 г., самият той трябва да действа като предприемач: да бъде собственик на парцела и организатор на строителството (член 110 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

○ Предимства и недостатъци при покупка на апартамент в кооперация.

Когато решавате дали да закупите апартамент чрез жилищна кооперация, трябва внимателно да проучите всички плюсове и минуси на въпроса. И така, предимствата включват:

Възможността за получаване на дългосрочни вноски, за разлика от LDU, където цялата сума на финансовите средства трябва да бъде платена до момента на завършване на строителството, тук можете да правите частични плащания в продължение на няколко години след въвеждане на сградата в експлоатация.
Членовете на жилищната кооперация получават правата за управление на къщата веднага след завършване на нейното строителство, така че имат възможност да упражняват контрол върху инвестираните средства, без да е необходимо да създават нови сдружения.
Възможността за продължаване на строителството в случай на фалит или несъстоятелност на предприемача - членовете на кооперацията могат незабавно да привлекат нов предприемач.
Дяловите вноски не се облагат с данък, което значително намалява цената на недвижимия имот.

При толкова много предимства, основният недостатък на закупуването на апартамент в жилищна кооперация е липсата на отделен закон, който да регулира подобна възможност за строителство, което създава редица рискове за акционерите:

Няма нужда от държавна регистрация, което улеснява възможността за „двойни продажби“.
Невъзможно е предприемачът да носи отговорност за непредаването на сградата навреме или за впоследствие открити недостатъци, тъй като отношенията между кооперацията и акционерите не са уредени от Закона за защита на правата на потребителите.

Въпреки тези рискове, присъединяването към жилищна кооперация стабилно набира популярност сред купувачите на апартаменти в нови сгради.

○ Как да закупите апартамент чрез жилищна кооперация.

Процедурата за закупуване на жилище чрез кооперация има някои отличителни черти. И така, за да си купи апартамент, гражданинът се нуждае от:

Присъединете се към кооператив.
Получете разрешение за избор на апартамент.
Закупете избраната жилищна площ, като внесете част от средствата (поне половината от цената).
Регистрирайте се в апартамента.
Платете остатъка от разходите.

Документи, които трябва да притежавате за покупка:

Паспорт.
Членска книжка.
Удостоверение за плащане на съответната вноска.
Извлечение от домашен регистър.
Кадастрален паспорт.
Технически сертификат.

Преди да се присъедините към кооперация, трябва внимателно да проучите нейните учредителни документи и да се уверите, че създаването на асоциацията е законно.

○ Прехвърляне на дял в жилищна кооперация.

Прехвърлянето на дял се формализира с подходящо споразумение, което се сключва в проста писмена форма. Съгласно това споразумение новият акционер се задължава да плати липсващата сума за придобиване на собственост върху апартамента.

Възможността за възлагане на дял и процедурата се регулират от Устава на жилищната кооперация. По правило, преди да прехвърлите правата си на трето лице, трябва да уведомите за намерението си останалите членове на кооперацията, които трябва да са съгласни с подобни действия.

Преди да подпишете договора, трябва да се уверите, че:

Членовете на кооперацията одобриха кандидатурата ви за членство в сдружението.
Предишният акционер е платил наема навреме и заедно със споразумението не ви прехвърля глоби и неустойки.

○ Регистрация на собствеността върху апартамента.

След като изплати изцяло цената на апартамента, акционерът става законен собственик на жилищното пространство.

„Член на жилищна, жилищно-строителна, дача, гараж или друга потребителска кооперация, други лица, които имат право на дялови спестявания, които са платили изцяло дяловата си вноска за апартамент, дача, гараж или други помещения, предоставени на тези лица от кооперацията , придобиват собственост върху посочения имот (клауза 4 на член 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация).“

Удостоверение от жилищната кооперация, посочващо пълното погасяване на финансовите задължения към предприемача, е документ за собственост, въз основа на който се извършва кадастрална регистрация на собственост.

По този начин, за да регистрирате правата на собственика в жилищна кооперация, са необходими само два документа:

Договор за встъпване в кооперация.
Удостоверение за плащане на цялата сума на дяловите вноски.

„Правото на собственост върху сгради, постройки и други новосъздадени недвижими имоти, подлежащи на държавна регистрация, възниква от момента на такава регистрация (член 219 от Гражданския кодекс на Руската федерация).“

Регистрирането на такова право е необходимо, за да можете да извършвате сделки с недвижими имоти (продажба, дарение, замяна).

○ Какви са рисковете при закупуване чрез кооперация?

Липсата на отделен закон, регламентиращ дейността на жилищностроителните кооперации, създава следните рискове за техните членове:

Строежът на сградата може да не бъде завършен поради редица причини и правата на акционерите в този случай няма да бъдат защитени от държавата.
Стойността на недвижимите имоти може да се увеличи по време на строителството на жилищна сграда.
Предприемачът няма гаранционни задължения към членовете на кооперацията.
Финансовата дейност на предприемача се регулира от специално създадена комисия от членове на жилищна кооперация, в този случай няма държавен контрол.
Процедурата за разпределение на апартаментите се решава от Общото събрание на членовете и при несъгласие с решението му, акционерът няма основание да го оспорва.

Към основния въпрос

Закупуването на апартамент в жилищна кооперация е рискове за купувача, подробно плюсовете и минусите, където можете да загубите пари в жилищна кооперация или да не получите апартамент.

Закупуване на жилищна кооперация апартамент рискове, нюанси

Недостатъци на жилищата в жилищностроителна кооперация:

предприемачът може да отлага датата на завършване на строителството колкото иска без никакви санкции
Качеството на жилищата по време на строителството също практически не се регулира от закона. Разбира се, освен ако не сте бивш строител и можете да посочите в инвестиционния договор всички нюанси, както от техническа, така и от правна страна
Влизането може да бъде придружено от допълнителни такси, в зависимост от въображението на разработчика (съгласно член 16 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ето защо не трябва да „купувате“ на ниските цени на апартаментите в началото на строителството!
Присъединяването не ви спасява от двойни продажби, тъй като споразумението не е регистрирано в Rosreestr
Цената на един имот не е фиксирана, например в договора DDU (договор за дялово участие) ясно пише колко струва 1 кв.м.
Продажбата на апартаменти като част от жилищностроителна кооперация се регулира от Жилищния кодекс на Руската федерация и Гражданския кодекс на Руската федерация и това са толкова свободно тълкувани законодателни актове и имат много противоречия и „дупки“, което дава безплатно овладяване на всички измамници да използват напълно законни вратички, за да измамят купувачите
независимо регулира дейността си въз основа на Хартата, която може да не защитава напълно интересите на членовете на кооперацията. Когато се присъедини нов член, Хартата не се коригира - или се съгласявате със съдържанието му, или отивате да търсите друга жилищна кооперация
Когато се присъединявате, бъдете готови, че вие сами (на общо събрание) ще трябва да решите въпроса за придобиване на собственост върху парцел за строителство и да сключите споразумение с трета страна предприемач, тъй като ръководството не решава тези въпроси
От предходния параграф следва, че жилищностроителната кооперация е „слой“ между член на жилищната кооперация и предприемача. Освен това предприемачът не носи отговорност пред члена на жилищната кооперация с всички произтичащи от това последици
Предходната точка е причината за уязвимостта на членовете на жилищната кооперация към предприемача. Тези. Ако предприемачът бъде обявен в несъстоятелност или просто пропилее парите, отпуснати за строителство, членовете на жилищностроителната кооперация ще съдят дълго и упорито и често без положителен резултат
Купуването на апартамент е доста скъпо, когато членът напусне жилищна кооперация. Ако не харесвате жилището или условията за членство, можете да напуснете кооперацията, въпреки че глобите и членските вноски (посочени в договора и Хартата) ще бъдат приспаднати от внесените суми.

Въпреки тези недостатъци, схемата за изграждане на жилищни кооперации е доста разпространена в Русия и дори е успешна. Основен критерий за успех е цената, която е по-изгодна в началото на строителството.

Вярно е, че никой от участниците не заявява радостно в края на строителството, че крайната цена се оказа също толкова ниска. Обикновено не е по-ниско, отколкото по време на строителството според DDU (а понякога и по-скъпо) и качеството на жилищата е значително по-ниско.

Предимства при покупка на жилище в жилищностроителна кооперация:

По-ниски са цените на апартаментите, прехвърлени на жилищни кооперации. За разлика от DDU, предприемачът не включва 18% ДДС в цената на апартамента
Позволява ви да се преместите в апартамент и да продължите да го плащате на вноски (в DDU вноските се предоставят само до завършване на строителството)
Много по-лесно е да регистрирате апартамент в жилищностроителна кооперация, тъй като не е необходимо да го регистрирате в Единния държавен регистър
Има възможност за участие в управлението на жилищна сграда след завършване на строителството
Архитектурните проекти са по-разнообразни, отколкото по време на строителството според DDU
Често инфраструктурата вече е достатъчно развита на строителната площадка

Резюме: както за жилищните кооперации, така и за обществените жилищни кооперации, може да има забавяне на завършването на строителството. Нито едно от споразуменията не е панацея за измамата на разработчика. Въпросът е кой е предприемачът, дали има авторитет на пазара, портфолио от завършени обекти и т.н.

Закупуването на апартамент в жилищностроителна кооперация става все по-популярно сред населението и ви позволява да закупите жилище на първичния пазар при доста изгодни условия. Сключването на споразумение има много нюанси и подводни камъни.

Прочетете повече за структурата, характеристиките на такова споразумение, както и възможните рискове.

Жилищностроителната кооперация е сдружение на доброволни начала от физически и юридически лица с цел жилищно строителство.

Жилищният кодекс на Руската федерация установява, че членовете на жилищните кооперации участват за своя сметка в процеса на изграждане, реконструкция и последваща поддръжка и обслужване на къща.

Купувачът на апартамент в сграда в строеж става член (акционер) на жилищна кооперация и сключва договор, предмет на който признава задължението на кооперацията да прехвърли конкретен апартамент в жилищна сграда в собственост на акционер след завършване на етапа на строителството. В същото време участниците правят дялови вноски в жилищната кооперация, равни на цената на апартамента (докато делът не бъде напълно изплатен, жилищната кооперация ще се счита за собственик на апартамента).

Препоръчително е да сключите договор за жилищна кооперация след подробна проверка на нейния устав, разрешение за строеж на къща и наличието на сертификат за наем или наем на парцел. Също така си струва да попитате дали кооперацията е подала молба за несъстоятелност.

Уставът на жилищната кооперация трябва задължително да съдържа следната информация:

наименование на кооперацията и нейното местонахождение;
цели и предмет на дейност;
ред за встъпване и напускане на кооперацията;
редът за извършване на дялови вноски и други плащания, техният размер;
отговорност за нарушаване на задълженията на членовете на жилищната кооперация за плащане на дялови вноски;
състав и отговорности на органите за управление на кооперацията и органите, контролиращи нейната дейност;
ред за ликвидация и преустройство на жилищностроителни кооперации.

Споразумението между акционера и жилищната кооперация определя отношенията на двете страни в кооперацията по отношение на съвместното инвестиране на проекта, тоест дялови вноски. Този вид споразумение се регулира от 215-FZ „За жилищно-спестовните кооперации“ и не подлежи на регистрация в Rosreestr. В основата си това е вътрешен документ между участниците в кооперацията, а жилищната кооперация е проста организация на акционерите.

Няма единен примерен договор за жилищна кооперация, който да предвижда много възможности и структури за строителните компании.

Структура на договора

Договорът за жилищна кооперация трябва да включва следните клаузи, които са основните му условия:

Предмет на споразумение

Текстът трябва да съдържа ясно указание какво точно ще получат акционерите в резултат на договора за жилищна кооперация - площта на апартамента (обща и жилищна), неговия вид и вид на довършителни работи, на кой парцел и в коя къща.

Процедура за плащане и прехвърляне на бъдещ апартамент

Уставът на жилищностроителната кооперация установява процедурата за извършване на първоначални, дялови и членски вноски, условията за напускане на жилищната кооперация, условията за прехвърляне на жилища и други ключови моменти.

Подписвайки споразумението, участникът в жилищната кооперация автоматично подписва съгласие с всички точки от Хартата, така че ако въпросът стигне до съда, акционерът няма да може да се позовава на недоразумение или невежество.

Период на прехвърляне на жилище

В повечето случаи апартаментите са фиксирани в Хартата на кооперацията и сключеното споразумение с възможност за едностранно прехвърляне. Това условие не противоречи на закона, тъй като при сключване на договор за жилищна кооперация членовете му носят еднаква отговорност един към друг за изграждането на къщата, тоест към себе си.

Освен това съдебната практика показва отрицателни съдебни решения при опит за възстановяване на обезщетение от жилищни кооперации за използване на средства на граждани при забавяне на доставката на жилищна сграда.

Възможност за събиране на целеви вноски

Това се отнася до ситуация, при която кооперацията може да събира допълнителни вноски от своите участници до увеличение на цената на 1 квадратен метър. Такива последици могат да възникнат, когато предприемачът и инвеститорът са едно и също лице. Включването на такава клауза в договора за жилищна кооперация също е законно в съответствие с 215-FZ (клауза 2 на член 6).

Комунални плащания за поддръжка на построена къща

Между прехвърлянето на апартамента и пускането на къщата в експлоатация може да мине доста време, през което акционерите ще трябва да заплатят необходимите комунални разходи.

Договорите на някои компании предвиждат сериозни санкции за нарушаване на това условие.

Условия за напускане на жилищната кооперация

СЪС Има 3 основни варианта за разваляне на отношенията между кооперацията и акционерите:

Общото събрание на жилищната кооперация може да реши да изключи своя участник поради неизпълнение на поетите задължения (например забавяне на плащането на следващата вноска за месец или повече). По правило споразумението предвижда глоба от 0,1-0,2% от сумата на вноската за 1 ден забавяне.
По споразумение на страните, когато определени обстоятелства принуждават купувача да коригира плановете си.
Недоволство от предприемача по отношение на нарушаване на сроковете за строителство и доставка на къщата. Обикновено акционерите връщат само таксата за дял, а понякога и целевите такси (входни, членски и други такси не се връщат).
Има и условия в договора, според които кооперацията връща внесените средства на оттеглилия се участник не изцяло, а минус около 10% - като някаква компенсация.

Процедура за сключване

За да се присъедините към жилищностроителна кооперация, трябва да изпълните следните стъпки:

подадете заявление за прием в жилищната кооперация в свободна форма;
получава положително решение за приемане в членство в кооперацията чрез общо гласуване на събрание на членовете на организацията;
сключват договор за присъединяване към кооперация;
заплати входната такса и получи съответния финансов документ с потвърждение;
получавате разписка или удостоверение от жилищната кооперация, което допълнително потвърждава факта на приемане на заявлението за членство в кооперацията.

Преди да подпишете, се препоръчва първо да проучите много внимателно договора за жилищна кооперация и само ако сте напълно уверени в неговата репутация, поставете своя подпис.

Потенциални рискове

При сключване на споразумение за дял с жилищна кооперация, неговите участници носят значителни рискове:

Членовете на кооперацията носят риска, че основната цел на създаването на кооперация - изграждането на жилищна сграда - може да не бъде постигната по някаква причина (включително липса на разрешителна документация от предприемача, проблеми с изпълнението на проекта, финансови и други затруднения ).
Рискът от увеличаване на строителните разходи също попада в отговорността на членовете на жилищната кооперация.
Контрол върху дейността на кооперацията се осъществява само от ревизионната комисия на жилищностроителната кооперация.
Риск от двойна продажба поради липса на държавна регистрация.
Рискът от неспазване на определените срокове за строителство (дори ако сроковете са посочени в договора, те не са обвързващи за кооперацията и няма да доведат до сериозни последици за предприемача).

Идентифицираните рискове са значими за купувача на жилище и оказват влияние върху защитата на законните интереси и права на член-кооператорите.

С помощта на жилищни кооперации и подписването на съответното споразумение изискват подробно проучване на основната документация на предприемача, неговата репутация и история на дейност на пазара на недвижими имоти. Този начин за закупуване на жилище обаче е съпроводен с множество рискове и негативни аспекти, които могат да бъдат избегнати чрез избор на надеждна кооперация и задълбочено запознаване с условията на договора за жилищна кооперация.

Жилищно-строителни кооперации
Какви са опасностите от покупката на апартамент в нова сграда по договор за жилищна кооперация?

Схемата, използвана от много предприемачи за набиране на средства чрез договори за жилищна кооперация, е незаконна! В съответствие с Федералния закон - 214, всички транзакции трябва да бъдат регистрирани в органите по вписванията. Федерален закон-214 позволява набирането на средства от жилищни кооперации, но в този случай жилищната кооперация трябва да има права върху поземления парцел, трябва да има издадено разрешение за строеж и/или трябва да бъде клиент-разработчик на строителството, споразуменията на участниците трябва да бъдат регистрирани от регистриращите органи. Днес тези изисквания не са изпълнени и надзорните органи, поради липсата на оплаквания (до момента), не се опитват да се задълбочат в тези проблеми, които в момента изискват внимателно внимание и действия. В момента доста разработчици, използващи тези схеми за набиране на средства (жилищни кооперации, заобикалящи Федерален закон-214), са спрели строителството. Това е нова финансова пирамида!

Напоследък кооперациите за жилищно строителство отново станаха широко разпространени, правната основа за тяхната дейност се формира от нормите на жилищното законодателство. Жилищностроителна кооперация (наричана по-нататък HBC) се признава като доброволно сдружение на граждани и / или юридически лица въз основа на членство с цел задоволяване на жилищните нужди на гражданите, както и управление на жилищни и нежилищни помещения в кооперативна сграда.

Процедурата за създаване, организация и дейност на жилищностроителни кооперации се регулира от:

· Раздел 5 от Жилищния кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Жилищния кодекс на Руската федерация);

· Граждански кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Граждански кодекс на Руската федерация);

· Хартата на кооперацията, която не трябва да съдържа разпоредби, които противоречат на Жилищния кодекс на Руската федерация и други федерални закони (член 110 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Плащането на вноските на жилищната кооперация от нейните членове е един от извъндоговорните начини за привличане на средства на граждани за жилищно строителство, разрешен с Федерален закон № 214-FZ от 30 декември 2004 г. „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и относно измененията на някои законодателни актове на Руската федерация". Федерация" (наричан по-нататък Федерален закон № 214-FZ). За разлика от правоотношенията в областта на споделеното строителство на недвижими имоти, които се основават на споразумение между две лица - гражданин (физическо лице) и предприемач (юридическо лице), отношенията на членство в рамките на жилищна кооперация се основават на Устава на тази кооперация. .

Въпреки това, не всички жилищни кооперации в своята дейност спазват дори и по-малкото изисквания, наложени от жилищното законодателство, което може да доведе до нарушаване на правата на членовете на такива жилищни кооперации. В тази връзка представяме основните моменти от дейността на жилищностроителните кооперации.

Приемане в членство в жилищностроителна кооперация

Приемането на гражданин в членство в жилищна кооперация се извършва въз основа на заявление, подадено до управителния съвет на жилищната кооперация. Заявлението трябва да бъде разгледано в рамките на един месец от управителния съвет на жилищната кооперация и одобрено с решение на общото събрание на членовете (конференция) на жилищната кооперация, записано в съответния протокол. В резултат на това гражданин придобива статут на член на жилищната кооперация от момента на заплащане на встъпителната такса, след като решението за приемане в жилищната кооперация бъде одобрено от общото събрание на членовете на кооперацията (конференция) (член 121 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Членството в жилищна кооперация може да бъде потвърдено с удостоверение (извлечение от одобреното решение) на жилищната кооперация за членство в кооперацията, издадено по заявление на член на жилищната кооперация. Този сертификат ще бъде доказателство за прилагането на жилищното законодателство към възникналите правоотношения.

Права и задължения на членовете на жилищностроителната кооперация

Членовете на жилищната кооперация имат следните права:

Право да бъдат избирани в Управителния съвет на жилищностроителната кооперация;

Право на дял на член на жилищна кооперация;

Право на получаване на доходи от стопанска дейност, извършвана от кооперацията в съответствие с действащото законодателство и устава на кооперацията;

Право на предоставяне на жилищни помещения в къщите на жилищна кооперация в съответствие с размера на дяловата вноска, направена от член на жилищната кооперация. Член на жилищна кооперация придобива правото на собственост върху жилищни помещения в жилищна сграда, ако дяловата вноска е платена изцяло (член 218, част 4 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Отговорности на член на жилищната кооперация:

Членовете на жилищностроителната кооперация са длъжни да покрият произтичащите от това загуби чрез допълнителни вноски в тримесечен срок след приемане на годишния счетоводен баланс. В случай на неизпълнение на това задължение, кооперацията може да бъде ликвидирана в съда по искане на кредиторите (част 4 от член 116 от Гражданския кодекс на Руската федерация);

Също така, членовете на кооперацията солидарно носят субсидиарна (допълнителна) отговорност за задълженията си в рамките на неплатената част от допълнителната вноска на всеки член на кооперацията (част 4 от член 116 от Гражданския кодекс на Руската федерация);

Членът на кооперацията е длъжен да спазва устава на жилищната кооперация, да спазва решенията на общото събрание на членовете на жилищната кооперация и други органи на кооперацията;

Член на жилищна кооперация, както и членовете на неговото семейство са длъжни да освободят жилищните помещения в къщата на жилищната кооперация в рамките на два месеца от датата, на която кооперацията вземе решение за изключване на такъв член от жилищната кооперация поради не -внасяне на пълната дялова вноска.

Уставът на жилищната кооперация може да предвижда допълнителни права и задължения на членовете на кооперацията, които не противоречат на законодателството на Руската федерация. Поради тази причина всеки член на кооперацията просто трябва да се запознае с Устава на жилищната кооперация.

Основните рискове, свързани с членството в жилищна кооперация

Когато се присъединява към жилищна кооперация за жилищно строителство, гражданинът носи определени рискове:

1. Членовете на жилищната кооперация носят преди всичко риска, който е основната цел на създаването на кооперация изграждането на жилищна сграда може да не бъде постигнато по някаква причина(независимо дали става дума за невъзможност за получаване на разрешителни, проблеми с изпълнението на проекта, включително финансови и др. затруднения)

2. Риск от увеличаване на строителните разходисъщо пада върху плещите на членовете на кооперацията.

3. Ако сроковете за строителство са пропуснати по вина на самата жилищна кооперация, тогава тя няма да носи отговорност пред собствените си членове.

4. Строителят на жилищна кооперация или инвеститорът в строителството на жилищна кооперация не носи пряко гаранционни задължения по отношение на предоставените апартаменти на своите членове.

5. Контролът върху финансово-стопанската дейност на жилищностроителната кооперация се осъществява само от избраната ревизионна комисия на кооперацията.(или одитор). Специализиран Няма държавен орган, който да упражнява контрол върху дейността на жилищностроителните кооперации.

6. Решението какъв апартамент ще бъде предоставен на член на кооперацията се взема от общото събрание на членовете (конференцията) на жилищностроителната кооперация. След това това решение ще послужи като основа за преместване в жилищните помещения. Следователно, в случай на нарушаване на законоустановената процедура за разпределение на апартаментите между членовете на кооперацията, съществува риск от възникване на спорове между тях.

Тези рискове са значителни и засягат защитата на правата и законните интереси на членовете на жилищната кооперация и се засилват многократно, когато органите на управление на жилищната кооперация са свързани със строителство, инвестиции и др. фирми, участващи в строителството на къща, както и когато членовете на жилищностроителната кооперация се оттеглят от участие в дейността на кооперацията.

Възможни нарушения от страна на жилищните кооперации на процедурата за набиране на средства от граждани за изграждане на жилищни сгради

Нормите на Жилищния кодекс на Руската федерация са задължителни за изпълнение, но често се нарушават умишлено от ръководството (управителния съвет) на жилищните кооперации, чрез изграждане на „сиви схеми“ за привличане на средства от граждани за изграждане на недвижими имоти с цел намали тяхната отговорност.

Едно от най-честите е нарушение на чл. 121 от Жилищния кодекс на Руската федерация, който определя процедурата за придобиване на статут на член на кооперация, тъй като само когато човек е член на жилищна кооперация, само тогава той влиза в правни отношения с жилищна кооперация. за постигане на уставните цели на кооперацията. Например, гражданин подава заявление до жилищна кооперация, за да стане неин член. Управителният съвет на жилищностроителната кооперация приема това заявление, издава заповед за приемане на този гражданин като член на жилищностроителната кооперация въз основа на подаденото заявление и задължава гражданина да заплати членски внос и средства (дял) като дял от участието си. в строителството на имота. Въпреки това, в нарушение на чл. 121 от Жилищния кодекс на Руската федерация, тази заповед на управителния съвет на жилищната кооперация за влизане на гражданин в членове на кооперацията не се одобрява от общото събрание на членовете на жилищната кооперация. В резултат на това средствата, внесени от гражданина, не са дял и той не е член на жилищната кооперация. В този случай жилищната кооперация използва неправомерно средствата на гражданите в своя оборот.

Трябва да се отбележи, че има и друг начин за набиране на средства. Гражданин става член на кооперация в съответствие с изискванията на Жилищния кодекс на Руската федерация, но освен това с това лице се сключва споразумение (споразумение), съдържащо условията за включването му като член на жилищната кооперация, плащане на членски внос, правене на дялови вноски и др. Съгласно част 1 на чл. 125 от Жилищния кодекс на Руската федерация редът и условията за внасяне на дял от член на жилищна кооперация се определят от нейния устав. По този начин договорът (споразумението) не може едновременно да съдържа условия относно реда за плащане на дялови вноски и условия относно реда за членуване в жилищната кооперация, процедурата за плащане на членски внос, тъй като такъв договор (споразумение) с жилищната кооперация може да се сключва само от лице, което вече има статут на член на жилищната кооперация, тоест, което вече е платило членския внос.

По този начин, когато граждани и (или) юридически лица стават членове на жилищна кооперация и внасят средства за изграждането на недвижими имоти, трябва да се спазва изцяло гражданското и жилищното законодателство на Руската федерация. Само в този случай гражданите и юридическите лица ще бъдат пълноправни участници в жилищните правоотношения.

Има случаи, когато сключването на договор със жилищна кооперация (инвестиция, договор за строителство, натрупване на дялове и др.) се представя за членство в жилищната кооперация. В този случай лицето, което е сключило споразумение с жилищната кооперация, всъщност не става неин член, а влиза в правоотношения с жилищната кооперация в съответствие с предмета на споразумението, а често не на правно основание. По този начин, в сравнение с участието в жилищни кооперации, правоотношенията, основани на договори за участие в строителството, са по-защитени от правна гледна точка.

Ако в дейността на жилищностроителните кооперации бъдат открити нарушения на законодателството за участие в споделено строителство на Руската федерация, което е довело до нарушаване на вашите права и законни интереси, можете да се свържете с Държавния инспекторат за строителен надзор

Разликата му от договор за дялово участие в строителството и как да проверите договора за рисковете на акционера, как да разпознаете клопките на членството в ЖСК. Нека да го разберем заедно с Legal Rights.

Описва условията, при които акционерът инвестира пари в строителството на къща, условията за първоначалното плащане и последващите плащания, условията на периода на строителство, характеристиките на бъдещото жилище, условията за акционера да напусне кооперацията и условията за акционера. Според статистиката около 30% от жилищата в строеж на пазара на недвижими имоти са закупени по договори за жилищна кооперация.

Задайте въпрос, ние сме онлайн!

Остави съобщение!

На първо място, трябва да се разбере, че съгласно закона договорът за жилищна кооперация е приемливо споразумение при инвестиране на парите на акционерите в строителството. Но за разлика от DDU (договор за дялово участие в строителството) договор за жилищна кооперацияняма установени от закона правила за описване на условията на договора. Означава, че договор за жилищна кооперацияможе да съдържа всякакви условия за продажба, условия, връщане на пари на акционера на жилищната кооперация: ако споразумението е сключено между акционера и жилищната кооперация, тогава то има правна сила и неговите условия ще се считат за договорени между страните.

Няма единен стандарт за договорите за жилищна кооперация. Кооперациите имат пълната свобода да описват условията за взаимодействие с акционерите. Акционерите имат избор - да се съгласят или не със споразумението на тази жилищна кооперация или да потърсят друга кооперация.

Договорът за жилищна кооперация и уставът на жилищната кооперация са връзки в една верига

Отношенията на Кооперацията с акционера се уреждат не само от договора за жилищна кооперация. Има и втори документ, който гражданинът трябва да проучи и анализира, преди да реши дали да се обърне към ЖСК. Уставът на жилищната кооперация съдържа редица разпоредби, които засягат принципа на работа на жилищната кооперация.

По-специално, редица съществени условия могат да бъдат посочени точно в устава на жилищната кооперация, а не в споразумението. При прекратяване на договор за жилищна кооперация или напускане на кооперация тези условия трябва да се вземат предвид. Ето защо трябва да знаете за тях предварително.

Например, бихте подписали договор със жилищна кооперация, ако в устава му е посочено, че акционерът има право да иска парите си обратно само година след напускане на жилищната кооперация? Или бихте искали, ако уставът на жилищната кооперация предвижда клауза за невъзстановима първоначална вноска?

Задайте въпрос, ние сме онлайн!

Остави съобщение!

8-921-904-34-26 Рискове при договор за жилищна кооперация и адвокатска защита

Договор със жилищностроителните кооперации като инвеститор или като инвеститор-строител?

Важно е. Разберете чия е ролята на жилищната кооперация в изграждането на къща: инвеститор или инвеститор-разработчик. Смята се, че инвеститорът-разработчик е по-отговорен към задълженията си и цени повече името си като разработчик. Ако жилищната кооперация изпълнява само ролята на инвеститор, ще трябва да проверите всички споразумения между инвеститора и предприемача. Договорът между жилищната кооперация и предприемача може да съдържа значителен риск: предприемачът има право да прекрати договора, ако жилищната кооперация не изпълни задълженията си. Или според договора предприемачът има право да прехвърли не всички апартаменти на жилищната кооперация, като оттегли част от пространството, за да изплати дълга на жилищната кооперация...

Кой акционер е готов да рискува да загуби апартамента си, защото парите му не са били използвани по предназначение - строеж на апартамент?...

Ако Разработчикът е отделна компания, привлечена от жилищната кооперация за строителство, акционерът преди да подпише споразумения със жилищни кооперации, е необходимо внимателно да проверите документите на разработчика.

- удостоверение за собственост на парцел или документи за наем на земя,
- проектна декларация на предприемача,
- срок на валидност на разрешението за строеж на предприемача.

Документи за взаимодействие със жилищни кооперации

Ако гражданин се присъедини към жилищна кооперация, е необходимо внимателно да се обмисли какви документи и в каква последователност трябва да получи.

Първоначално бъдещият акционер подава заявление за членство в жилищната кооперация,
При подаване на заявление трябва да вземете разписка за получаване на заявлението от жилищната кооперация,
След това членството на акционерите се утвърждава с решение на общото събрание на кооперацията,
Акционерът получава заверено извлечение от решението на общото събрание за членство в жилищностроителната кооперация,
Едва тогава акционерът плаща членския внос към жилищностроителната кооперация и получава платежни документи, потвърждаващи вноската.

Задайте въпрос, ние сме онлайн!

Остави съобщение!

8-921-904-34-26 Рискове при договор за жилищна кооперация и адвокатска защита

При сключване споразумения със жилищни кооперациинеобходимо е ясно да се разбере как са описани условията на договора: какво получава акционерът, апартамент с какви характеристики, в каква къща, на какъв парцел.

От споразумението с жилищната кооперация и устава на жилищната кооперация не забравяйте да намерите информация: как акционерът внася пари: процедурата за плащане на членски внос, процедурата за предоставяне на апартамент, условията за напускане на жилищната кооперация. Ако ти подписват договор със жилищната кооперация, това означава, че сте съгласни с всички негови точки. Ако се съмнявате дали условията на договор със жилищна кооперация са изгодни или не за вас, вземете неговия проект и елате при нас.

Нашият адвокат ще провери договора със жилищната кооперация за рискове и възможности. Той ще мине точка по точка през договора със жилищната кооперация, който ви се предлага за подпис. Ние ще ви дадем подробни съвети по всяка точка, ако в бъдеще има рискове в договора ви със жилищната кооперация, вие ще знаете за това и ще сте подготвени за тях.

Споразумение със жилищни кооперации и разпоредби относно забавяне на строителството

Обърнете внимание на клаузата относно забавяне на строителството и изплащане на обезщетение на акционера. Повечето жилищни кооперации са строго застраховани в случай, че предприемачът има незавършено строителство. Споразумението с жилищностроителната кооперация предвижда, че жилищностроителната кооперация има право едностранно, без съгласуване с акционерите, да отложи датата на предаване на обекта в процес на изграждане. Ако това е записано в договора ви, бъдете готови за факта, че при дългосрочно строителство няма да съберете неустойка от предприемача за дългото чакане.

Ако жилищната кооперация и предприемачът са едно лице, в договор със жилищна кооперацияще бъдат посочени условията, при които разработчикът може да диктува условията за допълнително плащане. Например: цената на квадратен метър жилище се е увеличила, трябва да се изградят пътища за достъп до къщата.

Споразумение с жилищна кооперация: плащане на комунални услуги преди пускане на къщата в експлоатация

Много често в договор със жилищна кооперацияСъществуват условия акционерът да заплаща комунални разходи за поддръжка на къщата, която все още не е въведена в експлоатация. Например, къща вече е построена, но все още не е пусната в експлоатация и апартаментите не са прехвърлени на акционерите, но докато предприемачът пусне къщата в експлоатация, акционерите ще бъдат задължени да плащат комунални разходи. Въпросът тук е, че може да минат години, преди къщата да бъде въведена в експлоатация. И през цялото това време акционерът ще трябва да плаща за нискокачествени комунални услуги или за комунални услуги, които дори не се предоставят по тарифите, установени от жилищната кооперация.

Споразумение с жилищна кооперация: глоби

Особено неприятни условия на договора с жилищните кооперации са глобите. Те могат да бъдат присъдени за всичко, за което предприемачът или жилищната кооперация има достатъчно въображение. Споразумението може да предвижда условия за глоби в случай, че акционерът не успее да извърши следващото плащане на акции, плащания за комунални услуги и други.

Първо, общото събрание на акционерите може да проведе гласуване и да изключи акционер от членството на кооперацията за неизпълнение на задължения, например за забавено плащане на дял за един месец или повече.

Второ, самият акционер може да напусне кооперацията по собствено желание.

Когато акционер напусне кооперацията, възниква въпросът какво е вложил акционерът в нея. Моля, имайте предвид, че според споразумението с жилищната кооперация акционерът ще получи при напускане. Такова износване, какви пари ще му бъдат удържани при напускане на жилищната кооперация. По правило напускането на членство в кооперацията води до загуба на значителна сума пари за акционерите; те не могат да получат обратно членски внос, встъпителен дял или други плащания. Това трябва да бъде посочено в договора със жилищната кооперация. Престъпление, не забравяйте да изчислите каква сума може да не получите обратно в случай на прекратяване споразумения със жилищни кооперации.